簽訂拆遷補償協議的9大陷阱,你中招了嗎
法律常識    2017/4/28 18:35:20    閱讀:2231
 

在拆遷過程中,被拆遷人經過了多輪的艱苦斗爭,終于談出了自己滿意的結果。在簽訂協議的最后階段,很多拆遷戶認為已經大功告成。殊不知,在這最后一個重要環節往往由于不了解拆遷方的手段而中招,導致前面所有的努力付諸東流,一招不慎,滿盤皆輸。那么拆遷協議的陷阱都有哪些呢?

1、回遷陷阱

法律明確規定,拆遷戶有回遷和就地安置的權利。一般來講,因舊城改建或規劃調整所導致的拆遷,被拆遷區域的地段會升值。而拆遷方會認為,地段升值是規劃調整或改建所帶來的溢價,不是拆遷戶的貢獻造成的,所以往往排斥回遷。

一般拆遷方為了盡快簽協議,雖然口頭承諾可以回遷,但在拆遷方擬定的拆遷協議文本中,會把“回遷”的字樣去掉,那么回遷就不能實現了。如果有回遷的字樣,在合同的附件中,安置房的位置、安置房的戶型、安置房的紅線圖都是應該標注的。

另外,需要特別注意的是,回遷的前提條件是在被拆遷區域要有居住用地的規劃,一般表現為規劃用地許可證。如果沒有,就不具備這個法律基礎,就算注明了“回遷”字樣,也是不能實現的。因此在簽訂協議的時候不僅要注意是否有“回遷”字樣,并且還要注意是不是具有回遷的法律條件,如果不具備的話,就要特別地小心了。

2、空白協議陷阱

空白協議是國家法律嚴厲禁止的,因為它往往會使弱勢一方的利益受損,實踐當中,拆遷方有時會做出令人心動的口頭承諾,然后讓你簽訂空白協議,拆遷戶信以為真,就簽上自己的名字,但是協議被拆遷方拿走后,他們會隨意填寫,與口頭承諾相差很大,等拆遷戶拿到協議時,方才恍然大悟,叫苦不迭,即使起訴到法院,贏官司的勝算也不大,這方面的血的教訓比比皆是。

3、違約責任陷阱

一個好的補償協議,對拆遷戶來講,越具體越詳細對拆遷戶越有利。補償協議當中約定違約金會制約拆遷方不敢違約,拆遷方違約后能夠使拆遷戶得到較好補償。但我們會發現,拆遷方給出的協議文本,一般比較抽象籠統,對于違約條款和損失賠償條款均為空白。

在涉及拆遷戶重要利益方面,如安置房交付時間、安置房能否辦證、安置房質量是否合格,一定要約定違約責任,并具體約定損失賠償額的計算方法,不這樣做,就不能保護自己的利益。

實踐中,拆遷方會以不允許改動合同文本,其他人簽訂的協議都一樣為理由而拒絕拆遷戶提出的合理要求,而拆遷戶往往處于盲從心理,怕嫌麻煩,就會順從拆遷方的意圖,豈不知簽協議圖省事,會帶來后面的大麻煩,而有些麻煩會讓你遺恨終生。

4、不留底陷阱

安置補償協議是雙方協商的結果,每一方都要持有這個協議,實踐當中拆遷方會以協議要經過審批為由拿走拆遷戶簽字和按手印的協議,而遲遲不返還到拆遷戶手里,這樣做很容易讓拆遷方鉆了空子。

經常會有這樣的事情發生,一是不返還給拆遷戶協議,另外就是擅自修改協議,減少合同數額,這就會使拆遷戶的利益時刻處于風險之中,即使拆遷戶主張權利也沒有協議作為證據提交給法院,導致維權困難。

因此,拆遷戶一定要堅持協議要當面簽訂、雙方同時簽字蓋章、相互交換留底,如果不是這樣做法,就會使自己置于風險之中。

5、口頭承諾陷阱

實踐中,拆遷方有著豐富的拆遷經驗,而拆遷戶一生只遇到一次拆遷,拆遷方為了達到盡快簽約、盡快搬離、盡快評估的目的,往往會開出極具誘惑的條件,拆遷戶信以為真,就對此予以配合,等到簽字后,拆遷方會以各種理由否認之前的口頭承諾或者以拆遷戶達不到應有條件而不給當初允諾的利益。此時拆遷戶才明白上當,為時晚矣?尢炷I,又有何用?

6、五證陷阱

國家為了保護拆遷戶的利益,頒布法律明確規定,先安置后搬遷,如果房子就近安置不是現房,則拆遷方違法,不能簽訂房屋安置協議。

退一步講,即使就近安置,按照國家基本建設流程,一個房屋建設項目必須經歷立項、規劃、土地、建筑工程施工許可等審批,也就是人們常說的五證審批。如果安置地段不能達到五證齊全,則拆遷戶面臨極大風險,更不應簽協議。

7、規劃改變陷阱

安置房地段沒有五證或五證不齊全,除了沒有及時辦理或者客觀上不具備條件等因素之外,還有一個更嚴重的情形是,安置地段根本是幌子,等到拆遷戶已簽協議并搬離的情況下,無法再聚攏,那時候拆遷方極有可能將規劃改變,將拆遷戶安置到其他地方或遲遲不予安置,由于那時候拆遷戶都已經分散居住,難以形成統一有效的力量,所以此時再進行維權難度極大甚至不可能。

8、應該與誰簽協議

按照《國有土地上征收與補償條例》規定,應該由房屋征收部門與被征收人簽訂補償協議,除此之外拆遷戶與其他主體簽訂的協議均屬違法。有些地方拆遷戶會與拆遷辦、拆遷實施單位或者是街道辦事處等機構簽訂協議,都存在法律風險,拆遷戶一定要瞪大眼睛看清楚。

9、拆遷戶有沒有簽訂補償協議的能力

任何事情都是說起來容易做起來難,即使拆遷戶認識到了簽訂協議的種種陷阱,但是在具體簽訂協議時,面對經驗豐富的拆遷辦工作人員時,仍然束手無策。因為實際情況是復雜的,拆遷方的手段花樣翻新,防不勝防,拆遷戶很難做到靈機應變,因此,最穩妥的方式就是聘請專業的法律人士,來把住最后關口,一失足成千古恨的例子舉不勝舉。


無論是國家征收還是商業拆遷,都應當給予被拆遷人合理的拆遷補償。拆遷談判類似于商業談判,卻又比商業談判更難。這其中很大一部分原因是,對方的實力強于我們,對方有著政府背景,有政府的相關部門能夠進行協調配合,此外資金實力不容小覷。

面對這樣的對手,我們該如何是好?就該放棄談判嗎?就該妥協嗎?教你五招獲得更多拆遷補償!

1、前期摸底

在拆遷談判前,最好提前了解一下拆遷期限,施工工期是多少?觀察實際的拆遷進度情況?拆遷方和自己情況差不多的被拆遷戶是怎么談的?現在同等條件下拆遷方給出來最高的價格是什么? 有條件的話還可以做一下信息公開,了解項目的立項、規劃、資金等情況。

2、拆遷方送來的文件可以收但不隨意簽字

面對拆遷人送達的五花八門的文件資料,例如拆遷通知、補償決定等,哪些會對自己的權利、義務產生影響,短時間內是無法弄清楚的。大部分被拆遷人為了怕麻煩,草草了事,在沒看清內容的情況下就簽字,殊不知這種行為產生的影響是巨大的。

因為一旦簽字就意味著你認可了文件的具體內容,文件就產生了法律效力。若是日后想要質疑或改變其內容就會困難重重。

所以我們在拆遷過程中倡導拆遷方送來的材料可以收,但是千萬不要隨便簽字,一定要看清文件的內容,不給對方以空隙,遇到自己無法判斷的內容要及早咨詢專業人士。

3、千萬不能提交權屬證明的原件

一些拆遷人會借機索要房屋產權證、土地使用證等重要的證件,很多被拆遷人不明所以,稀里糊涂的就將證書的原件交給了拆遷方。

一旦發生糾紛或者需要法律維權,就會造成巨大的阻礙,有的被拆遷人甚至會因此而喪失訴訟的機會。權屬證書是公民享有合法財產的重要證據,千萬不可輕易交出,一定要留在自己手中。

4、多聽少說,不要輕易報價

實踐中,拆遷方往往第一次見面就會問“想要多少錢啊?”,“有什么要求啊?”之類的問題。如果你以為這已經是在協商,那你就錯了。這只是為了打探你的心理價位,從而針對你的報價,來制定對付你的策略。

在這個時候如果簡單的把自己的價報給了對方,話一出口,你就已經輸了,因為拆遷方已經知道了你的底線。面對這種情況,一定要沉著冷靜,判斷時機。時機未到時盡量少開口說話,以免喪失獲得高補償的機會。

5、堅守陣地,表明決心

在拆遷實踐中,拆遷方會時刻關注被拆遷人的一舉一動,從而制定相應的拆遷策略。大部分被拆遷人即使不滿意補償數額、拒絕簽訂補償協議,面對已經施工的臟亂差的環境,也會提早搬遷。

但是,如果被拆遷人輕易的搬遷無疑就向拆遷人釋放了“維權決心不大”的信號,拆遷人據此可能會大大降低支付的補償款。另外,如果被拆遷人不在原地居住,極有可能失去第一時間了解新拆遷信息的機會,在拆遷過程中陷入不利的地位。

 
 
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